凤大村综合区——全镇“三旧”改造之先行区

    力争通过3到5年的时间，把凤大村综合区建设成为“活力社区”、“宜居社区”、“富民社区”、“新型社区”

    实现土地利用效益最大化、村民受惠受益最大化、村组经济利益最大化、市场经济效益最大化、农村环境改善最大化 

    改造后的凤大村综合区由四个区域组成，即旧围村改造区、河边工业改造区、统筹发展区、保留发展区

    “三旧改造”，就是对旧城镇、旧村庄和旧厂房的改造，改造好了，可以“旧貌换新颜”。开展“三旧”改造是省、市促进节约集约用地，确保经济社会又好又快发展的一项重要举措；是解决当前东坑镇建设用地供需矛盾，提高土地利用效率，优化产业布局和城市布局，保障发展用地的重要途径；也是优化土地资源，促进产业结构调整升级，确保经济保持快速增长的有力保障。

    在危机冲击之下，转型发展已经成为时代的主流。东坑镇积极响应上级号召，主动顺应时代潮流，确定了凤大村综合区作为全镇“三旧”改造试点，制定了凤大村综合区改造详细规划，努力探索壮大集体经济、增加农民收入的持续发展之路。

东坑内河一河两岸路段现状

一河两岸改造后效果图

    过去规划滞后，面临三大困境

    凤大村综合区区域地理位置优越，毗邻中凯国际酒店，东坑大道、东兴商业大街分别从村西侧、南侧而过，形成了三角形的黄金经济区，具有独特的区位优势，发展潜力较大。由于规划滞后，凤大村经济比较落后，面临三大困境。

    黄金的位置没有黄金的经济。凤大村位于镇中心区商贸密集地段，地处黄金位置，土地本来应该寸土尺金，但由于发展定位不明确，凤大村综合区未能形成自身的发展特点和发展割格局，区域优势未能体现，工业、商业规模一直未能形成，经济发展落后。

    黄金的土地没有黄金的效益。凤大村地处黄金经济区，但由于区内布局结构混乱，配套基础设施薄弱，土地未能有效利用，部分土地闲置，土地利用强度不高，效益较低。

    黄金的地段没有黄金的环境。凤大村“脏、乱、差”现象严重，环境卫生、消防安全、治安管理等问题突出，群众生活水平不高，形成了典型的城中村、空心村，环境有待于进一步提高。

    科学规划让凤大村综合区展现新活力

    规划范围 

    凤大村综合区北起于新东泰娱乐城，西至东坑大道北段，南至东兴商业街中段，东至东坑内河北段，面积约为98公顷，是东坑镇中心区的重要组成部分，土地主要是以凤大村为主，东南和西北角部分土地属新门楼村和黄屋村。总得来说，目前，凤大村综合区主要由周遍建成区、河边工业区、中间旧围村区和部分村民新住宅区组成。 

    规划原则 

    凤大村综合区的规划，坚持“统筹规划，完善功能；合理布局，综合开发；集约节约，盘活资源；因地制宜，凸显特色；控制强度，美化景观”的原则，在规划中注重环境容量、交流流畅、资源承载、可持续发展、服务质量，务求提升优化空间布局，盘活存量土地资源，提高群众生活水平，推动符合型经济发挥真纳，提升可持续发展能力，促进人与自然和谐，实现环境效益，经济利益和群众利益最大化。 

    规划蓝图

    凤大村综合区“三旧”改造规划将凤大村综合区科学地划分为近期旧围村改造区，远期河边工业改造区、镇级统筹发展区、部分保留发展区等四个相对独立的综合区，实现公共服务共享和互相带动促进。着力优化改造区的空间布局，将近期改造区划分为三个小板块，一是投放市场的经营性项目板块，二是村民上楼自住和商铺板块，三是村集体留用的物业建设板块，确保了村组集体的 经济收益。着力优化改造区的功能布局，完善资源设施配置，高起点、高标准地编制了道路系统、绿化景观、服务中心、古迹保留、村民住房和商业服务等十六个方面的功能设备规划。充分挖掘凤大村综合区的商业价值，结合凤大村综合区的区位优势和地理优势，着力将凤大村综合区打造成为一个规划科学、环境优美、配套功能较全、生活宜人的中央生活区。

规划中的农民公寓效果图

实施四大工程，突显“旧貌换新颜” 

    改造后，凤大村综合区旧村改造功能设施共涵盖16个方面，突出实施富民工程、商业工程、环境工程、宜居工程等四大工程。

    富民工程

    村民将拥有“两房一铺”， 一是用作自住的农民公寓，二是第二套物业出租房，三是出租商铺。用作自住的农民公寓和出租商铺，规划利用现东大市场中间空地（约5000平方米）和周边空地建设。

    通过建设农民公寓和出租房，可以改善村民的居住环境，腾挪发展空间，发展复合型的物业经济，提供全新的创业平台，彻底改变农村旧的生产生活方式。

    商业工程

    一是依托东兴商业大街、东坑大道的酒店区、镇级统筹区的开发，通过村集体加快发展自用的70亩集资建设项目地块，引进有实力开发商发展60亩的经营性项目地块，打造中央生活区（CLD）组团，形成了具有高消费能力的、具有良好宜商环境的商住区。

    二是规划保留两条旧商业街道：一是凤大牌楼至旧围面前旧街道，二是德信酒店至中学后门旧街道。旧商业街道改造将在原来基础上进行“穿衣戴帽”，针对每栋民宅商铺进行因地制宜的外立面改造，产生整体协调的效果，同时又与新建区的环境和功能相协调，在现代中凸显岭南文化特色。彻底改变旧街立面参差不齐、颜色搭配混乱、建筑风格不统一的弊端。

    三是规划建设两条主要商业街，结合两条保留街道以及旧村、旧中学和东银这三大改造区居住组团，构成了凤大片区旧村改造的商业组团。

    依托无与伦比的地理区位优势，打造汇聚高消费人气的商业街，改造后的凤大综合区商机无限、前景美好。

    环境工程 

    大力实施环境工程，将实现四个变化：一是道路畅通。将新增3条道路，改造3条旧路，根据道路的景观设置不同的路灯，营造错落有致、亮丽多彩的景观效果，彻底改变凤大村交通不便的现状；二是绿化宜人。将打造“村后小山、村前水塘、古迹文物小广场”等三个主题绿化景区，面积达40多亩，并注重区内商住项目的院落绿地、步行绿地、绿化景观以及街道、小广场、公园、水塘等景观改造，形成亮丽的风景；三是卫生整洁。将实施“雨污分流”工程，规划建设一套独立的污水收集、排放管网系统，使污水处理率达到90%以上。环卫设施布局科学，在绿化公园侧规划建设一个公共厕所、垃圾压缩站和环卫工人宿舍，各居住组团的小区规划预留位置作为垃圾收集容器，垃圾收集点、果皮箱的布局与居民分布点和道路规划相配套，大大提升环卫水平；四是文化传承。规划保留协昌黄公祠和凤大古井这两处最有代表性的古迹，将保护两个古迹与水塘的改造形成一个整体，规划为一块休闲绿地，延续凤大历史发展脉络，提高文化品位，提升人居环境质量。 

    宜居工程 

    实施宜居工程，生活将更加美好。改造后，凤大的水电气以及通信光纤的线实网功能布局科学合理，配套功能完备；防洪防火设施规划科学，布局合理，配套齐全；将在农民公寓区内建设新的村民服务中心和社区卫生门诊，便于群众生活，便于服务群众。

    领导支招
    镇委书记、镇人大主席黄为国 

    从当前发展模式看，粗放发展难以为继，“三旧”改造势在必行；从当前资源要素看，农村空间难以拓展，“三旧”改造十分紧迫；从当前社会管理看，管理效益难以提高，“三旧”改造适逢期时；从当前农村环境看，环境卫生难以改善，“三旧”改造刻不容缓。在抓好“三旧”改造的进程中，要坚持统筹规划、坚持综合开发、坚持节约集约、坚持共享成果。“三旧”改造工作，统筹在镇，主体在村，责任在人，利益在群众，全镇上下务必要落实责、用好政策、齐抓共管，形成合力，全面推进凤大村综合区试点工作。

    镇委委员、副镇长卢浩华 

    凤大村综合区改造是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强，工作量大，面临涉及村民思想、拆迁补偿、安置上楼、村组利益、资金运转、证照办理等问题，在加快推动改造的进程中，必须理清工作思路，抓住重点环节，突破难点问题，先易后难，循序渐进，有计划、有步骤地实施，务求稳步推进，全面铺开，重点做到：注重民意，完善规划；深入宣传，统一思想；迅速推动，拆旧建新；多措并举，筹集资金；明确标准，推动拆迁；以人为本，科学改造；部门配合，提供保障。   （编辑：李晓琴）