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| 东莞楼市调控政策升级 首次提出限制开发商涨价措施 |
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随着春节过后全国一些热点城市的楼市调控升级，3月21日下午，东莞市政府正式发布《东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》（以下简称《通知》）。新的调控政策在保持去年10月份东莞限购限贷的基础上，最大的亮点是增加了限价这一新举措。《通知》明确提出，为了稳定房价，东莞市首次提出限制开发商涨价措施。开发企业调高备案价幅度不能超过本通知实施前的最后一次备案价的5%（含）；首次申报房价备案，不得明显高于同区域同类型在售项目价格，否则将暂不核发预售许可证。同时，新规还在调整土地结构、创新土地供应条件、加强房地产整治等方面作出了新的要求。
亮点一
降价审批加速提价审批放缓
记者注意到，本次楼市调控政策在重申严格执行去年10月7日东莞出台的限购限贷政策基础上，加强了房价备案管理。《通知》规定，开发企业应根据项目楼面地价及建安成本等因素合理确定申报价格，新建商品住房项目首次申报房价备案，其申报价格明显高于同区域同类型在售项目价格，又不能作出合理说明的，发改部门可暂不办理房价备案，住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。对同一套房屋，开发企业调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%（含）的（实施前未备案的，以首次备案价格计），发改部门可暂不办理房价备案，房管部门可暂不予以办理网签系统录入房价的变更。
已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的，间隔时限由原规定的2个月缩短为20天；调高备案价格的，间隔时限由原规定的2个月延长至90天。开发企业取得发改部门房价备案回执后，须在10个工作日内到住建部门办理预售许可证或现售备案证书，逾期将不予办理，开发企业需重新到发改部门申报房价备案。
亮点二
根据库存量调整住房用地供应量
对土地供应方面也有了新措施，在库存量少的地方增加用地供应也是亮点之一。《通知》提出将调整土地供应结构，增加住房用地供应量。根据市场需求变化适时调整土地供应计划，在商品住房供应偏紧、库存量较少的区域，增加住房用地供应量；在商品住房库存量较高的区域，控制住房用地供应量。另外，加强全市房地产用地规划调整，减少商住混合用地的供应，加大商品住房的有效供应。加大存量住房用地盘活力度，全面清查历年来已出让存量住房用地的开发建设情况，加快土地开发上市。
同时，《通知》规定，国有建设用地使用权人在取得土地使用权后，属于自身原因在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的，按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，并将该受让人纳入土地市场诚信黑名单，禁止该受让人及其关联企业参与全市土地竞买活动。
亮点三
严查捂盘惜售禁止虚假宣传
《通知》介绍，未来东莞将创新土地供应条件。探索采取“限地价、竞配建人才房（保障性住房）”“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式，促进土地市场理性平稳，严控地价过快上涨。竞买申请人商品住房用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）须为自有资金，不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金等，否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。
同时，《通知》还将继续严格执行限购限贷政策。严肃查处弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购等行为，如造成房屋交易风险或损失，由当事人自行承担相应后果。各商业银行应继续加强对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握执行。金融业监管部门要加强监督检查。并且要求未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何预订款性质的费用。预售商品住房须在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源，不得分批次销售。对已取得预售许可证捂盘惜售的，一经发现，将依法依规严肃处理。开发企业和中介企业不得采取明示或暗示房价即将上涨、故意制造房源紧张气氛等手段误导消费者，禁止虚假广告宣传。
对多次违规、拒不整改的，采取暂停网签、暂停资质升级等方式，加大惩处力度。宣传部门要加强宣传舆论引导。相关职能部门要定期组织专项执法检查，对房地产开发企业和中介企业的违法违规不正当经营行为予以严肃查处，并公开曝光。
■业内人士点评
合富辉煌东莞市场研究总监李兴旺：
有望缓解商品住宅供求失衡矛盾
根据东莞商业饱和的现状，适时作出供地结构调整，加大住宅地块供应，减少商业地块，将缓解东莞商品住宅供求失衡矛盾，最终对房价起到一定平抑作用。同时亦缓解商业供过于求的矛盾。地价的高低由供求关系决定，“限房价、竞地价”方式在去年的凤岗地块做出了试点，不能从源头上解决高地价问题，但对拿地房企的资金实力提出更高要求。新规严防房价坐地起价过快上涨，而鼓励房价适当回落。总体来说，相对于其他城市，东莞此次政策加码力度较温和，主要是规范东莞房地产行业发展秩序，利于行业健康发展。
中原地产东莞市场策略总监车德锐：
价格备案有望控制房价过快上涨
“两会”后热点城市及外围房地产政策调控升级，东莞及时跟进，反映了东莞决策层反应非常迅速。从政策内容分析，调控的维度比较全面，有加大土地供应、创新土地出让机制、限价机制、严格执行双限、规范销售行为及做好舆论导向等。其中重点是加强房价备案管理，开发商在定价方面上调价格将会面临诸多限制。回顾2011年东莞也曾出过备案价格管理的政策，当年的效果是非常明显的，全年实现了房价的控制目标。相信本次政策的出台，在业界各方面包括政府监管部门、开发商、代理商、中介机构、媒体等的努力下，一定能实现房价控制目标及稳定市场预期，为东莞房地产市场长久的健康稳定发展奠定良好的基础。
天为地产数据研究中心副总监樊启江：
新政有利于刚需和改善型购房者
房地产市场未来将逐步进入行业结构性、规范性调整的新阶段。东莞此次新政遵循“两会”精神，旨在提高有限土地资源的使用效率，同时表明优化土地供应结构已经步入政府设置议程。创新土地供应条件表明政府要提高开发商参与竞拍土地的要求和条件，也表明政府将增加城市土地建设用地有效供应和利用的意图。此次限价在平抑房价的前提下，没有对市民进行限购，长期限价可控制房价出现类似2016年疯涨的局面，抑制市场泡沫，如果执行下去既有利于刚需和改善型，也能稳定房地产市场平稳发展，不过还要看控制房价的具体实施措施如何。
去年10月东莞楼市调控政策
1 有无本市户籍都限购两套新房（非本市户籍第二套需连续两年社保）；
2 首套房、有贷款记录但无房、有房贷款已结清，首付三成；
3 首套房贷款未结清，二套房首付四成；144平方米以上非普通住宅首付六成；
4 两套房以上暂停贷款；
5 实际成交价不得高于备案价，下浮幅度不得超15%。
新增楼市调控政策
1 新房备案价不得明显高于同区域同类项目价格，上涨幅度不得高于最后一次备案价的5%；
2 新建商品住房调低备案价格,间隔时限由的2个月缩短为20天,调高备案价格,间隔时限由2个月延长至90天；
3 竞买申请人商品住房用地竞买资金须为自有资金；
4 预售商品住房须在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源,不得分批次销售。
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| 来源：南方日报 编辑：钟少珍 |
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