东坑镇凤大工业旧区（第一期）“三旧”改造方案、拆迁补偿安置方案的调整方案

    为盘活土地资源，优化土地资源使用，促进城市升级和产业升级，维护拆迁当事人的合法权益，做好凤大工业旧区改造拆迁工作，确保凤大工业旧区“三旧”改造顺利进行，根据国家和省﹑市有关拆迁管理法规，结合我镇及凤大工业旧区改造的自身实际，现制定本方案。

    一﹑补偿范围及基本情况

    （一）补偿范围

    该片区经市政府审批确定，纳入“三旧”改造范围的所有需征收土地和拆迁房屋及有关设施，具体范围根据该片区改造单元规划确定。

    （二）基本情况

    该次改造地块位于东坑镇凤大村工业旧区内，总面积5.4275公顷，全部为集体建设用地，属凤大村委会所有，自1992年开始由凤大村委会使用。东坑镇人民政府拟分期进行改造，其中第一期面积3.1311公顷，二期面积2.2964公顷（第二期拟“未落实项目”形式另行上报）。

    二﹑土地补偿

    本案中，土地收回、征收或承租全部以货币形式实施补偿。

    （一）第一期规划土地面积3.1311公顷土地，由东坑镇政府以承租补偿的方式统筹（包括两栋集体厂房“华隆机械厂”和“锦凤塑胶厂”的租金收益都纳入土地承租范畴内，不再另行作拆迁补偿），统筹后将把所有集体用地变更为国有用地，作为凤大村集体收益补偿每年为120万元，并以年收益120万元为递增基数，每5年递增一次，递增率为5%，递增至150万元/年封顶。

    （二）第二期规划土地面积2.2964公顷土地，由东坑镇政府统筹后变更为国有用地，地上建筑物由镇政府负责补偿。凤大村集体收益补偿为每年30万元，并以年收益30万元为递增基数，每5年递增一次，递增率为5%，递增至40万元/年封顶。（待改造项目落实后，另行按有关规定制定补偿方案。）

    三、建（构）筑物补偿

    （一）村集体厂房及佳宝厂的建筑物不作补偿

    村集体两幢厂房由镇政府以承租方式进行货币补偿，保留佳宝金属结构制品有限公司，因此镇政府对上述建筑物不作另行补偿。

    （二）补偿标准

    补偿标准为综合单价，即包括：建筑主体、内外装修、建筑基础以及屋内外水、电等。

    1、框架结构（根据质量和使用年限的框架结构分）

    （1）使用年限5年（含5年）以下的：780元/㎡；

    （2）使用年限5-15年的：650元/㎡；

    （3）使用年限15年（含15年）以上的：550元/㎡。

    2、砖混结构（根据质量和使用年限的砖混结构分）

    （1）使用年限5年（含5年）以下的：680元/㎡；

    （2）使用年限5-15年的：550元/㎡；

    （3）使用年限15年（含15年）以上的：450元/㎡。

    3、红砖锌瓦结构按主体建筑结构的新旧程度﹑建筑用料﹑高度分为三级

    （1）一级（钢架结构）：450元/㎡；

    （2）二级：350元/㎡；

    （3）三级：250元/㎡。

    4、红砖瓦结构：滴水3米以下2.2米以上300元/㎡。

    5、铁皮结构：200元/㎡。

    （三）其它部分建筑的补偿

    1、水泥地堂：30元/㎡。

    2、水泥路：300元/ m3。

    3、围墙（含基础）按立面面积计算，十二墙按80元/㎡计算，十八墙按120元/㎡计算，有特殊装修另行协商补差价。

    4、砖彻水池：200元/m3。

    5、铁皮棚：70元/㎡。

    6、竹杆铁皮瓦：40元/㎡。

    7、桩基础地基：300元/㎡。

    8、填土：6元/ m3。

    （四）工厂搬迁安置补偿

    因各工厂的机器设备安装及固定基建设施等有所不同，需根据相关工厂搬迁安置具体情况以现场实物确定方式评估作价补偿。

    四、凤大工业旧区改造范围内建筑物补偿预计

    根据上述补偿单价计算，凤大工业旧区内第一期所属物业补偿款项为：主体建筑物约补偿人民币909.92万元，其他杂项结构约补偿人民币93.88万元，合共1003.80万元。第二期待改造项目落实后，另行按有关规定制定补偿方案。凤大工业旧区内涉及的所有拆迁补偿款全部由镇政府财政负担支付。